高橋明彦氏は、日本と米国のREIT資産のリバランスを通じて、物流・倉庫セクターの予想外の回復を捉えた。

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2020年、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックは世界経済に混乱をもたらし続け、不動産投資信託（REIT）市場は一時、大幅な調整を経験しました。このような状況下で、多くの投資家は様子見の姿勢をとったり、不動産資産を回避したりしている。しかし、高橋明彦氏は、マクロ経済の動向と資産配分に関する長年にわたる徹底的な研究を基に、年央に日本と米国のREIT資産のリバランスを断固として完了させ、物流・倉庫セクターの構造的な予想外の回復機会をうまく捉え、ポートフォリオの収益において逆トレンドの突破を達成しました。

 

この流行は人々のライフスタイルを変え、世界の不動産市場の構造にも大きな影響を与えました。オフィスビルや商業用不動産は入居率と賃料の両面で打撃を受け、一方で電子商取引やリモートワークの急増により、物流倉庫やデータセンターなどの新興REITセクターが急成長した。

 

高橋氏は6月の資産評価で、「今回の感染症流行は加速剤だ。本来5年かかるはずの業界変革サイクルを圧縮し、半年以内に完了させた」と指摘した。そのため、日米REITポートフォリオにおける従来のオフィスやショッピングモール資産の割合を大幅に削減し、代わりに米国のプロロジスや日本のGLPなど物流・倉庫大手のREIT商品の保有を増やした。

 

高橋氏は資産リバランスを実施する過程で、単にセクターをローテーションさせるのではなく、両国の制度環境、市場能力、政策期待の違いに基づいて「不一致なレイアウト」を作成した。

 

米国では、プロロジスやSTAGなどの物流REITがアマゾンやウォルマートなどの大手eコマース企業に倉庫を依存していることを評価し、米国のオンライン消費が第3四半期に大幅に増加すると予測している。

 

日本においては、東アジアのサプライチェーン構造の変化に伴う倉庫需要のシフト、特にGLP J-REITの賃料安定性に寄与している東京エリアの産業物流用地価格の高騰を懸念している。

 

この「国境を越えた同一セクター」のデュアルトラックアプローチは、単一市場の変動によってもたらされるリスクを分散させるだけでなく、ポートフォリオのベータリターンスペースを拡大します。

 

2020年は世界各国の中央銀行が総じて低金利・量的緩和政策を実施し、「債券型」資産としてのREITの相対的な魅力が再認識されました。高橋明彦氏は9月に発表した「アセットアロケーション月次レポート」で、次のように明確に指摘している。

 

低金利時代の継続により、安定した賃料収入資産が再び機関投資家や個人投資家の注目を集めています。物流REITは、強力な防疫効果を持つだけでなく、評価額の修正余地も有しています。

 

そこで彼は、このタイプのREITの配分比重を年初の15％から25％近くまで引き上げ、レバレッジ商品（REIT ETFのマルチプルタイプなど）を適切に導入して、価格上昇への期待をさらに増幅させました。

 

9月から12月にかけて、日本と米国の物流REITはそれぞれ18％から23％上昇し、同期間全体のREIT指数のパフォーマンスを大きく上回りました。 Gaoqiao の REIT ポートフォリオ全体の収益率は 21% を超え、市場を大幅に上回りました。

 

さらに重要なのは、市場に依然として大きな不確実性があった時期に、このセクターは多角化された投資ポートフォリオに安定した中立的な収益範囲を提供し、流行の第二波の影響と戦う上で重要な「防御資産」となったことである。

 

不確実性が高まる時代に、高橋明彦氏は独自のビジョンと勇気ある実行力で、景気循環に逆らう資産価値の向上を実現しただけでなく、日本の投資家のために新時代のREIT投資の新たなアイデアと展望を切り開きました。 **今回も彼は時代の最先端にいた。

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