FITAT -Alphaウィークリーレポート｜橋本忠夫氏：日本のJ-REITの定量ローテーションモデルとプライベート不動産ファンドの相乗効果戦略

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日本の不動産市場は流動性の階層化の時期を迎えています。FITATチーフストラテジストの橋本忠夫氏は、上場J-REITと私募不動産ファンドを革新的な分析フレームワークに統合し、市場横断的なキャピタルローテーション戦略を開発しました。橋本氏の調査によると、東京オフィスのキャップレートとJ-REITの配当利回りの差が80ベーシスポイントを超えると、市場は「流動性移行サイクル」に入ることが分かりました。この期間中、プライベートエクイティの買収活動とREITの価格変動は有意な負の相関（-0.72）を示し、市場横断的な裁定機会を生み出します。

橋本忠夫氏のチームが構築した「二輪駆動モデル」は、3つのシナジー機会を的確に捉えています。すなわち、大規模プライベート・エクイティ・ファンドが特定地域で資産を取得すると、同地域に所在するJ-REITは3ヶ月間で平均7.2%インデックスをアウトパフォームします。また、中核都市のオフィス空室率がピークを迎えた後低下すると、物流・倉庫系REITとデータセンター系プライベート・エクイティ・ファンドのパフォーマンス相関は0.91に急上昇します。さらに、日本銀行がETF購入プログラムを調整すると、中小型REITのボラティリティ・プレミアムはプライベート・エクイティ・ファンドの出口リターンの1.8倍に達します。これに基づき、橋本氏は「プライベート・エクイティ・イベントドリブン＋REITモメンタム強化」を組み合わせた戦略を設計しました。これは、GPIFなどのソブリン・ファンドのプライベート・エクイティ配分動向を捉え、関連する上場REITセクターに積極的にポジションを構築するものです。

「これは単なるベータ追随ではなく、機関投資家の裁定取引を活用してアルファを高めることです」と橋本氏は指摘した。同氏の定量分析システムは、重要な波及メカニズム、すなわちプライベート・エクイティ・ファンドの大規模取引によって生み出されるベンチマーク効果を検知した。この効果がREITの価格に完全に反映されるまでには、通常90～120日かかる。橋本氏は具体的に3段階のアプローチを推奨している。プライベート・エクイティ・ファンドが買収を完了した直後に関連REITのポジションを構築する（第1段階）、四半期財務報告でリース改善の兆候が示された後に保有株数を増やす（第2段階）、そして最後に、当該REITが主要指数に組み入れられた時点で利益確定する（第3段階）。リスク管理の観点からは、ファンダメンタルズが弱い類似REITの空売りがヘッジとして推奨されている。

橋本忠夫氏は、ファンドの種類に応じて戦略をカスタマイズしています。保険ファンドは、ヘルスケア・高齢者介護REITとプライベート・エクイティ・ファンドを組み合わせた「リース・リンク・ポートフォリオ」を優先的に運用することで、安定したキャッシュフローと資産価値の向上という二重のメリットを享受できます。一方、ヘッジファンドは、「プライベート・エクイティ・エグジット・アービトラージ」により適しており、大規模ファンドが資産を売却する6ヶ月前のREITの異常な変動を捉えます。橋本氏は特に、地方政府の税制変更による割引率の急上昇と、国境を越えた資本移動の制限による流動性ギャップという2つのリスクに警鐘を鳴らしています。

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