清水正隆氏は、従来の小売不動産のリスクヘッジとして「リモートオフィスREITポートフォリオ」を構築した。

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2020年、新型コロナウイルス感染症のパンデミックは人々の働き方や消費行動を一変させました。リモートワークの定着やオンライン消費の拡大により、従来の商業用不動産セクターは大きな打撃を受け、ショッピングモールや百貨店といった商業施設の空室率は大幅に上昇し、賃料収入は依然として圧迫されています。こうした状況下、清水正隆氏は不動産業界の構造変化の長期的な潮流を鋭く捉え、REIT（不動産投資信託）の資産構成を迅速に調整することでダウンサイドリスクを回避し、変化する状況の中で新たな成長ポイントを模索しました。

 

清水正隆氏は2020年7月から9月にかけて、自身が運用するREITポートフォリオの調整を継続し、「リモートワーク＋物流倉庫」という二本柱の戦略を明確に打ち出しました。同氏はこの戦略を「リモートワークREITポートフォリオ」と名付け、主に以下の2つの方向性を掲げています。

 

物流・倉庫系REIT：日本ロジスティクスファンド投資法人（3487）や日本倉庫・物流リート投資法人（8967）などは、主に電子商取引の配送センターや効率的な物流拠点に投資しています。これらの物件への需要はパンデミック中に急増し、賃料は安定的で景気循環に左右されません。

 

郊外オフィスリート：東京、大阪、福岡などの郊外に位置する中小規模のオフィスビルは、「分散型オフィス」や「リモートオフィス」といった新たなオフィストレンドに沿ったものです。大和オフィスリート（8976）などの代表的な商品は、テナントの定着率が高く、安定した賃料収益を誇ります。

 

清水正隆氏は、「今回のパンデミックは単なる触媒に過ぎません。より根本的な変化は、企業のオフィス運営方法やサプライチェーン構造の恒久的な再構築です。REITのリスクは、伝統的な小売店舗や都心部のオフィスビルから、新たな不動産形態へと移行しています。投資家はこうしたトレンドを的確に捉えるべきです」と指摘しました。

 

伝統的な商業REITへの影響とは対照的に、「リモートオフィスREITポートフォリオ」は2020年第3四半期に四半期トータルリターン+9.2%を達成し、同時期のTOPIX REIT指数の+2.7%を大きく上回りました。中でも、安定した賃料収益と運営者の資産回転率の速さを特徴とする倉庫REITは、リターンへの貢献度が最も高いカテゴリーとなっています。

 

リスク管理の面でも、清水正隆氏は成熟した資産配分の考え方を示しました。ポートフォリオ構築においては、積極的に商業REITのポジションを5%未満に削減し、安定した配当特性を持つインフラREITを補完的に導入することで、ボラティリティを効果的に抑制しました。

 

さらに、彼はまた、「コールドチェーン物流センター」資産を優先し、伝統的な百貨店やエンターテインメント型の商業施設を避け、不動産管理会社の運営能力に基づいて重み付け投資を行うなど、REITの裏付け資産の品質の精緻なスクリーニングを強調した。

 

2020年夏の終わり、市場が依然として混乱していた時期、清水正隆氏はこの戦略を通じて、資産サイクルの判断、構造的なトレンドの捕捉、そしてリスク回避における体系的な優位性を発揮しました。氏は次のように述べています。「REIT投資は金利動向だけでなく、経済構造の変容の縮図でもあります。不動産の価値は、誰に、どのように、そして変化に適応できるかどうかにかかっています。」

 

このREITポートフォリオ調整の戦いは、清水正隆氏が疫病のサイクルをうまく乗り切ることを可能にしただけでなく、2020年の彼の代表的な投資戦いの一つとなり、日本のREIT市場の投資家にとって非常に価値のある実例を提供しました。

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